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Nella pratica giuridica capita -non di rado- di imbattersi in amministratori condominiali che, non rinnovati nel loro incarico, non provvedano a consegnare spontaneamente -al nuovo amministratore- i documenti necessari per proseguire la gestione del Condominio, quali bilanci preventivi e consuntivi, estratti conto, eventuali fatture dei fornitori da pagare, i verbali delle assemblee condominiali precedenti rispetto alla nomina del nuovo amministratore…
Se l’amministratore appena nominato non entra in possesso di questi documenti, non può svolgere il proprio incarico, con conseguente grave stallo nell’amministrazione del Condominio.
Fortunatamente, esiste un rimedio che il Condominio può applicare: è possibile -con la necessaria assistenza di un avvocato- presentare un ricorso d’urgenza con cui chiedere al Tribunale territorialmente competente di ordinare all’ex amministratore l’immediata riconsegna dei documenti condominiali ancora a sue mani: presentando un simile ricorso, il Condominio avvia un procedimento che si concluderà con l’emissione di un’ordinanza del Giudice nei confronti dell’ex amministratore inadempiente.
Si tratta di un procedimento particolarmente rapido, non soggetto alle formalità tipiche delle cause ordinarie: tecnicamente, questo tipo di procedimento si chiama cautelare ed è disciplinato dall’art. 700 c.p.c.
Una volta che il Giudice -letto il ricorso e le eventuali difese dell’ex amministratore- emette l’ordinanza, l’ex amministratore è tenuto a consegnare immediatamente al Condominio tutta la documentazione in suo possesso; diversamente, dovrà corrispondere una penale per ogni giorno di ritardo nella consegna dei documenti (la penale giornaliera viene, di norma, stabilita e quantificata dal Giudice nell’ordinanza).
Cosa succede, però, se l’ex amministratore si rifiuta completamente di attuare l’ordinanza del Tribunale?
Chiariamo subito un aspetto: in questo caso, non sarà possibile -per il Condominio- ricorrere alle classiche procedure di esecuzione forzata che si adoperano per il recupero dei crediti monetari (notifica dell’atto di precetto e pignoramento di beni del debitore inadempiente): l’ordinanza emessa ai sensi dell’art. 700 c.p.c., difatti, non ha ad oggetto il pagamento di somme di denaro, ma la consegna di documenti (e, cioè, un obbligo di fare).
Spetterà, quindi, al Tribunale che ha emesso l’ordinanza determinare le concrete modalità per la sua attuazione coattiva (ossia anche contro la volontà dell’ex amministratore inadempiente): il Giudice potrà addirittura disporre -in caso sia necessario- l’intervento della Forza Pubblica.
In particolare, nel caso -non così raro- il cui l’ex amministratore si sia reso del tutto irreperibile, il Giudice potrà autorizzare l’Ufficiale Giudiziario ad avvalersi della Forza Pubblica per accedere forzosamente all’interno dei locali in cui l’ex amministratore svolge (o svolgeva) la propria attività di amministrazione condominiale, in modo da ricercare e prelevare i documenti necessari alla prosecuzione della gestione del Condominio.
Sicchè, nel caso in cui -ottenuta un’ordinanza che imponga all’ex amministratore la riconsegna dei documenti al Condominio- l’ex amministratore non vi provveda spontaneamente, il Condominio dovrà nuovamente rivolgersi al Giudice, chiedendogli di determinare -in concreto- le modalità di attuazione coattiva dell’ordinanza: il Condominio, dunque, non potrà agire da sé; solo il Giudice potrà autorizzare il ricorso alla Forza Pubblica per il recupero della documentazione condominiale.
Ovviamente, è sempre necessaria l’assistenza di un legale: sia per la fase relativa all’emissione dell’ordinanza cautelare, sia per la fase relativa alla richiesta di attuazione coattiva di tale ordinanza.
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