Hai concesso in locazione un immobile, ma il tuo inquilino ha iniziato a pagare i canoni in ritardo, per poi smettere definitivamente. Non sai se continuare a sollecitarlo o se procedere con lo sfratto, perché ti hanno riferito che si tratta di un procedimento lungo e dispendioso e che se l’inquilino ha dei figli minorenni, non si può sfrattare. Insomma, ti stai chiedendo cosa potresti fare per risolvere la situazione.
Di seguito, cercherò di darti qualche indicazione di base sulla procedura di sfratto per morosità.
Cosa significa “morosità”? Quando l’inquilino è considerabile “moroso”?
Il termine “morosità” indica che un soggetto è in ritardo nell’adempiere la propria obbligazione.
La morosità -e, quindi, il ritardo nel pagamento dei canoni di locazione- legittima il proprietario dell’immobile a chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e quindi ottenere la convalida dello sfratto (art. 658 c.p.c.).
Quante mensilità non pagate servono per lo sfratto?
Non ogni ritardo è qualificabile come “morosità grave” e, dunque, giustifica la richiesta di sfratto da parte del proprietario.
L’inquilino (che tecnicamente si chiama conduttore) è considerato moroso in due ipotesi (L. 392/1978):
a) qualora non abbia provveduto al pagamento di un canone mensile entro i 20 giorni successivi rispetto alla scadenza prevista in contratto;
b) qualora non abbia pagato le spese accessorie (utenze e/o spese condominiali) e l’ammontare delle spese impagate sia superiore a due mensilità di canone.
Vediamo due esempi pratici.
Prima ipotesi: Tizio concede in locazione a Caio il proprio immobile e nel contratto di locazione è previsto che Caio debba pagare il canone entro il giorno 1 di ogni mese. Caio è considerato moroso se il pagamento del canone di locazione non viene eseguito entro il giorno 21 del mese (ossia entro i 20 giorni successivi alla scadenza contrattuale). Pertanto, Tizio potrà legittimamente chiedere lo sfratto solo qualora Caio non provveda al pagamento della mensilità di canone entro il giorno 21 del mese.
Seconda ipotesi: Tizio concede in locazione a Caio il proprio immobile che si trova all’interno di un condominio. Nel contratto è previsto un canone mensile di locazione pari ad euro 500,00. Caio è in pari con il pagamento dei canoni mensili; tuttavia, Caio non ha pagato le spese condominiali e il suo insoluto ammonta ad euro 1.500,00. Tizio potrà legittimamente chiedere lo sfratto di Caio, poiché le spese condominiali impagate sono di importo superiore a due mensilità di canone (euro 1.000,00).
Cosa fare in caso di morosità?
La prima cosa che devi fare è sollecitare l’inquilino, preferibilmente per iscritto (è sufficiente anche un semplice messaggio whatsapp), chiedendogli di provvedere al pagamento dei canoni e/o delle spese arretrate.
Se il tuo sollecito dovesse rimanere privo di riscontro, potrai rivolgerti ad un legale per l’invio di una diffida di pagamento: l’avvocato intimerà all’inquilino il saldo di quanto dovuto entro un termine massimo di 15 giorni, preavvertendolo che -in difetto- si procederà con l’intimazione di sfratto.
E se il conduttore non dovesse pagare neppure a seguito della diffida?
In questo caso, l’inquilino è considerato a tutti gli effetti inadempiente, in quanto non ha tenuto fede agli impegni contrattualmente assunti nei confronti del proprietario (che tecnicamente si chiama locatore).
L’unica via per tutelarti è, a questo punto, procedere con la richiesta di sfratto, sempre tramite avvocato.
Raccolta la documentazione di rilievo (in particolare: copia del contratto di locazione registrato, copia del tuo primo sollecito bonario e, infine, copia della diffida inviata dal legale), il tuo avvocato redigerà un atto che si chiama “intimazione di sfratto per morosità”, mediante il quale inviterà il conduttore inadempiente a presentarsi in Tribunale il giorno dell’udienza (la cui data verrà debitamente indicata all’interno dell’atto) e, quindi, chiederà al Giudice di convalidare lo sfratto qualora -il giorno dell’udienza- dovesse permanere la morosità.
L’intimazione di sfratto verrà notificata all’inquilino e, quindi, depositata presso la Cancelleria del Tribunale.
Il giorno dell’udienza potranno presentarsi diversi scenari:
- il conduttore non si presenta e, nel frattempo, non paga i canoni: il Giudice, accertato che permane la morosità, convalida lo sfratto;
- il conduttore si presenta e chiede al Giudice il termine di grazia: l’inquilino rappresenta di essere in momentanea difficoltà economica e chiede che gli venga concesso del tempo per portarsi in pari con i pagamenti; il Giudice, se ritiene sussistano i presupposti, concede al conduttore un termine che non può essere superiore a 90 giorni dalla data dell’udienza per eseguire il pagamento; se l’inquilino non paga entro il termine di grazia, lo sfratto verrà convalidato;
- il conduttore paga tutto prima dell’udienza: in questo caso il Giudice non convalida lo sfratto, poiché la morosità non persiste.
Cosa fare, dopo aver ottenuto la convalida?
Quando il Giudice convalida lo sfratto, lo fa tramite ordinanza. Ove richiesto dal locatore, il Giudice -oltre a convalidare lo sfratto- ingiunte all’inquilino l’immediato pagamento dei canoni fino all’effettivo rilascio dell’immobile, mediante decreto.
L’ordinanza ed il decreto ingiuntivo dovranno, quindi, essere notificati all’inquilino, a cura dell’avvocato.
Dal giorno della notifica, l’inquilino è obbligato a liberare i locali.
Qualora non dovesse uscire spontaneamente, il locatore potrà procedere -tramite Ufficiale Giudiziario- con l’esecuzione forzata dello sfratto: l’Ufficiale Giudiziario, su richiesta dell’avvocato, si recherà presso l’unità immobiliare e chiederà all’inquilino di uscire e/o gli concederà un termine entro cui dovrà necessariamente lasciare i locali. Qualora tale ultimo termine non dovesse venire rispettato, l’Ufficiale Giudiziario si recherà nuovamente presso l’immobile ed eseguirà lo sloggio coatto, se del caso, anche avvalendosi della Forza Pubblica. L’unità immobiliare verrà, quindi, riconsegnata al proprietario, finalmente libera.
E’ vero che se l’inquilino moroso ha dei figli minorenni non posso sfrattarlo?
No, non è così.
In presenza di figli minorenni, il Giudice convaliderà comunque lo sfratto, qualora alla data dell’udienza permanga la morosità.
Tuttavia, nel caso l’inquilino non liberi spontaneamente i locali dopo la convalida dello sfratto, l’Ufficiale Giudiziario potrebbe concedergli più di un rinvio, per consentire alla famiglia di reperire una nuova soluzione abitativa. L’Ufficiale Giudiziario potrebbe, inoltre, richiedere l’intervento dei Servizi Sociali durante le operazioni di sloggio.
Quali sono le tempistiche dello sfratto?
La procedura di sfratto per morosità è molto snella: i tempi per ottenere la convalida dello sfratto sono molto più brevi di quelli dei processi ordinari.
Tuttavia, potrebbero insorgere delle problematiche tecniche in fase di notifica degli atti: l’inquilino moroso, difatti, potrebbe rendersi irreperibile, non ritirare la posta e -addirittura- rimuovere il suo nominativo dal campanello per non farsi trovare dall’Ufficiale Giudiziario e -al contempo- continuare a permanere all’interno dell’immobile.
Si tratta di ostacoli sicuramente superabili, ma che costringono l’avvocato ad un surplus di lavoro e implicano la maturazione di costi ulteriori per il locatore.
Il disegno di legge per lo “Sfratto Veloce”.
Nell’aprile 2026 è stato approvato il disegno di legge sullo “sfratto veloce”: si tratta di una proposta di legge che si prefigge l’obiettivo di accelerare le tempistiche dello sloggio e di ovviare ai problemi tecnici che potrebbero insorgere a causa dell’irreperibilità dell’inquilino.
In sostanza, si propone di: a) fare in modo che il giudice emetta l’ordinanza di convalida dello sfratto in soli 15 giorni lavorativi; b) accorciare il termine di grazia da 90 a 45 giorni; c) consentire la prosecuzione della procedura anche nel caso in cui l’inquilino si sia reso irreperibile: se questo disegno di legge venisse definitivamente approvato, quindi, l’irreperibilità dell’inquilino non costituirebbe più un ostacolo e l’Ufficiale Giudiziario potrebbe procedere con lo sloggio nonostante le notifiche degli atti non siano andate a buon fine.
Il mio Studio Legale si occupa di procedure di sfratto per morosità, pertanto -in caso di necessità- non esitare a contattarmi, anche solo per avere qualche informazione aggiuntiva!